Đi xem một căn cao cấp, em soi ba chỗ mà ít ai để ý
Em Nam chào anh chị. Đầu tháng 8 em có dịp đi xem mấy căn penthouse ở một dự án căn hộ cao cấp tại trung tâm Đà Nẵng, lên tận tầng 30. Em đi xem để học, không phải để bán, và em rút ra một điều em muốn chia sẻ với anh chị trước khi anh chị đi xem bất kỳ căn nào.
Hai loại thứ trong một căn nhà
Bước vào căn tầng 30, thứ đập vào mắt đầu tiên là tầm nhìn panorama. Rồi tới diện tích. Đó là hai thứ quyết định giá.
Nhưng khi đi hết các phòng, thứ em để ý lại là ba chỗ khác hẳn: cách âm hộp kỹ thuật, thiết kế toilet, và tỉ lệ các phòng.
Em ngồi lại và thấy hai nhóm này khác nhau ở một điểm:
| Thứ làm nên giá | Thứ làm nên chỗ ở được | |
|---|---|---|
| Là gì | Tầm nhìn, diện tích | Cách âm, toilet, tỉ lệ phòng |
| Sửa sau được không | Không thêm được | Sửa được, nhưng tốn và bẩn |
| Ai quan tâm | Người mua | Người ở |
| Thấy lúc nào | Ngay giây đầu tiên | Sau vài tháng ở |
Giá nằm ở thứ không thể thêm vào sau. Toilet xấu thì đập ra làm lại. Cách âm kém thì còn chữa được. Nhưng không ai thêm được tầm nhìn, và không ai nới được mét vuông.
Ba chỗ em soi, và vì sao
1. Cách âm hộp kỹ thuật. Đây là lỗi ẩn số một của nhà cao tầng. Nước thoát chạy dọc hộp kỹ thuật, nhà tầng trên xả nước là cả trục nghe thấy. Người đi xem nhà bình thường gần như không bao giờ nhìn tới chỗ này. Mẹo của em: đứng trong phòng ngủ, nhờ người xả nước ở toilet phía trên hoặc bên cạnh, rồi nghe.
2. Thiết kế toilet. Khu ướt là chỗ hỏng đầu tiên và sửa tốn nhất: chống thấm, thoát sàn, thông gió. Một toilet không có cửa sổ hay quạt hút tốt thì sau một mùa mưa Đà Nẵng anh chị sẽ biết.
3. Tỉ lệ các phòng. Cái này không đọc được trên bản vẽ. Hai phòng cùng 15 m² nhưng một phòng vuông, một phòng dài hẹp, ở vào là thấy khác hẳn. Phải đứng trong đó mới cảm được.
Điểm chung của ba chỗ này: đều là thứ người ta chỉ để ý sau khi đã từng khổ vì nó. Đi xem nhà, em không đi nhặt ý tưởng đẹp, em đi nhặt danh sách lỗi cần tránh.
Áp vào nhà thấp tầng ở Hải Vân Bay
Nguyên tắc "giá nằm ở thứ không thêm được" dùng được cho cả liền kề và biệt thự:
| Phân khu | Thứ không thêm được |
|---|---|
| Vịnh Mây | Biệt thự đồi giật cấp, có độ cao, thứ gần nhất với tầm nhìn tầng cao |
| Đảo Ngọc | Bãi biển, bước chân ra là cát |
| Tinh Vân | Sự riêng tư, 1,3 căn trên một hecta |
| Bạch Vân | Dòng người qua lại, giá trị cho kinh doanh chứ không phải view |
Em cũng nói thẳng: biệt thự 2 đến 4 tầng không cho được panorama như tầng 30. Đổi lại, tầng 30 không cho được cát dưới chân và vườn riêng. Nói đúng cái mình có, gọi đúng tên cái mình không có.
Em đã so bảng hàng một khu ở Hải Vân Bay và thấy đúng như vậy: đơn giá phần xây gần như bằng nhau giữa các căn, chênh lệch nằm gần hết ở phần đất. Anh chị xem thêm ở bài bốn phân khu.
Danh sách anh chị mang theo khi đi xem nhà
Phần định giá (không sửa được):
- Tầm nhìn: hướng nào, có bị che không, sau này có công trình nào chắn không
- Diện tích thật, không phải diện tích trên tờ quảng cáo
- Độ riêng tư, khoảng cách tới nhà bên cạnh
- Hướng nắng, hướng gió
Phần ở được (sửa được nhưng tốn):
- Cách âm hộp kỹ thuật và giữa các căn
- Toilet: chống thấm, thoát sàn, thông gió
- Tỉ lệ phòng: đứng trong phòng, không chỉ nhìn bản vẽ
Anh chị cần người đi xem cùng và soi mấy chỗ này, nhắn em qua Zalo.