Sáu cách trả tiền Hải Vân Bay chênh nhau hơn 8 tỷ trên một căn 25 tỷ
Em Nam chào anh chị. Tháng này khách gọi cho em, câu đầu tiên thường không phải về căn nhà mà về lãi suất: "Lãi cao thế này, giờ vay có dại không em?"
Câu trả lời của em: vay ngân hàng theo kiểu thông thường thì đúng là đắt. Nhưng chính sách bán hàng của Hải Vân Bay có sáu cách trả tiền, và khoảng cách giữa cách rẻ nhất và cách đắt nhất lớn hơn nhiều so với anh chị nghĩ.
Lãi suất tháng 9/2026 đang ở đâu
| Chỉ số | Mức |
|---|---|
| Vay mua nhà, còn trong ưu đãi 12–24 tháng | khoảng 10,9%/năm (bình quân 11 ngân hàng, theo DKRA) |
| Vay mua nhà, hết ưu đãi, lãi thả nổi | 13–17%/năm |
| Gửi tiết kiệm 12 tháng | 5,9% ở Vietcombank, tới 7,8% ở nhóm lãi cao, khách VIP có nơi 10% |
| Lạm phát tháng 8/2026 so với cùng kỳ | 4,89% |
Chỉ trong một quý, lãi vay ưu đãi đã tăng thêm 2 đến 3 điểm. Đây là mức cao nhất từ đầu năm 2023.
Sáu cách trả tiền, quy ra lãi suất năm
Em lấy chính sách bán hàng Bạch Vân và Đảo Ngọc hiệu lực từ 01/08/2026, quy từng cách về lãi suất tương đương mỗi năm. Có vậy mới so được với nhau và so được với ngân hàng.
| Cách trả | Giá so với giá gốc | Tương đương lãi |
|---|---|---|
| Thanh toán sớm | −7,5% | — |
| Tiến độ chuẩn | 0% (giá gốc) | — |
| Vay, chủ đầu tư hỗ trợ lãi 70% trong 18 tháng | +3,5% | khoảng 3,3%/năm |
| Vay, hỗ trợ lãi 70–80% trong 24–30 tháng | +8% đến +17,5% | 5,7 đến 8,8%/năm |
| Vay, hỗ trợ lãi 70–80% trong 36 tháng | +19,5% đến +25% | 9,3 đến 10,4%/năm |
| Giãn tiến độ 24–36 tháng | +10% đến +15% | khoảng 21 đến 25%/năm |
Trên một căn 25 tỷ, cách trả sớm nhất (−7,5%) và cách vay 80% trong 36 tháng (+25%) chênh nhau 32,5% giá trị căn, tức hơn 8 tỷ đồng.
Giãn tiến độ nghe dễ chịu nhất, nhưng đắt nhất
Rất nhiều anh chị chọn giãn tiến độ vì nghĩ "không vay ai, không nợ ngân hàng". Nhưng khi quy ra lãi, giãn tiến độ tương đương khoản vay 21 đến 25% mỗi năm, đắt gấp đôi tới gấp bảy lần các gói hỗ trợ lãi.
Giãn tiến độ chỉ hợp với người không vay được ngân hàng, hoặc thật sự không muốn có khoản vay nào đứng tên. Anh chị vay được mà chọn giãn tiến độ là đang trả thêm tiền oan.
Lãi tăng làm đổi đáp án: gói hỗ trợ lãi thành "bảo hiểm lãi suất"
Hồi tháng 8, khi lãi thị trường còn 9–11%, em tính ra gói hỗ trợ lãi 36 tháng chỉ hòa hoặc lỗ nhẹ. Bây giờ đáp án đã khác.
Lấy ví dụ căn 10 tỷ, vay 70% là 7 tỷ, xét trong 3 năm đầu:
| Lãi thị trường | Tự vay ngân hàng | Hỗ trợ lãi 18 tháng rồi tự trả tiếp | Hỗ trợ lãi 36 tháng |
|---|---|---|---|
| 11% | 2,31 tỷ | 1,51 tỷ | 1,95 tỷ |
| 14% | 2,94 tỷ | 1,82 tỷ | 1,95 tỷ |
| 17% | 3,57 tỷ | 2,14 tỷ | 1,95 tỷ |
Đọc bảng này ra hai điều:
- Ở cả ba mức lãi, gói nào của chủ đầu tư cũng rẻ hơn tự vay khoảng 0,8 đến 1,6 tỷ.
- Điểm gãy nằm ở khoảng 15%/năm. Anh chị tin lãi thả nổi sẽ vượt mức đó thì chọn gói 36 tháng. Dưới mức đó thì gói 18 tháng rẻ hơn.
Cú sốc tháng thứ 19
Chọn gói hỗ trợ 18 tháng thì từ tháng thứ 19 anh chị tự trả lãi. Khoản vay 7 tỷ, thời hạn 20 năm, tháng đầu tiên phải trả khoảng:
- 93 triệu nếu lãi 11%
- 111 triệu nếu lãi 14%
- 128 triệu nếu lãi 17%
Gần như không ai tính con số này cho khách trước khi ký. Em khuyên anh chị tính trước, và kiểm tra xem dòng tiền của mình có chịu được kịch bản 17% không. Nếu không chịu được, có ba cách: trả bớt gốc trước tháng 18, chọn gói dài hơn, hoặc tính khoản cho thuê bù vào.
Nếu anh chị có sẵn tiền mặt
Thanh toán sớm được chiết khấu 7,5%. Nhưng chiết khấu này áp trên phần đất, nên tính trên tổng giá căn chỉ còn khoảng 6,3 đến 6,7%. Em luôn báo khách bằng số tiền cuối cùng, không báo bằng phần trăm, để anh chị khỏi tự nhân ra một con số thấp hơn phiếu tính giá.
Một điều em nói thẳng: nếu anh chị đang gửi tiết kiệm được 10%, thì chiết khấu 6,5% không thắng lãi gửi trong một năm. Lý do để mua đất lúc đó không nằm ở chiết khấu, mà ở chỗ anh chị muốn giữ tài sản gì trong 5 đến 10 năm tới.
Câu hỏi thường gặp
Chính sách này còn hiệu lực không? Chính sách ghi hiệu lực "từ 01/08/2026 đến khi có chính sách mới thay thế". Trước khi ký, anh chị hỏi em bản đang áp dụng ngày hôm đó.
Bạch Vân vay ngân hàng nào? Theo giỏ hàng hiện tại, Bạch Vân vay qua MB Bank. Đảo Ngọc chia nhiều ngân hàng theo từng mã căn.
Các khoản chiết khấu có cộng dồn được không? Tài liệu liệt kê nhiều ưu đãi nhỏ (mua căn thứ hai, khách Đà Nẵng và Huế, Vinclub…). Việc cộng dồn phải xem trên phiếu tính giá của từng căn. Em không cộng sẵn cho anh chị khi chưa có phiếu.
Anh chị muốn em tính bảng này cho đúng căn đang xem, nhận Bảng khoá lãi miễn phí ở đây.